Mal Rejiminin Tasfiyesi: 2002 Öncesi Tapu Tahsis Belgesi, TOKİ, Değer Artış Payı ve Katılma Alacağı

01.01.2002 tarihinden önce edinilmeye başlanan ancak tapu tescili veya TOKİ’ye ilişkin ödemeleri bu tarihten sonra tamamlanan taşınmazlarda mal rejiminin tasfiyesi nasıl yapılır? Tapu tahsis belgesine dayanan bir gecekondu daha sonra TOKİ dairesine dönüşürse katılma alacağı ve değer artış payı nasıl hesaplanır? Eşlerden birinin ölmesi halinde bu alacaklar mirasçılara geçer mi?

Mal rejiminin tasfiyesi, özellikle 1 Ocak 2002 tarihinden önce başlayan ve sonrasında kentsel dönüşüm veya Toplu Konut İdaresi (TOKİ) projeleriyle nihai mülkiyete bağlanan taşınmazlar bakımından oldukça teknik hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Gecekondu niteliğindeki bir yapının önce tapu tahsis belgesine, daha sonra TOKİ projesi kapsamında kat mülkiyetli bağımsız bölüme dönüşmesi halinde taşınmazın yalnızca tapuda tescil edildiği tarihe bakılarak sonuca ulaşılması her zaman mümkün değildir.

Özellikle edinim sürecinin 01.01.2002 tarihinin öncesine ve sonrasına yayılması, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi dönemindeki mal ayrılığı rejimi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu dönemindeki edinilmiş mallara katılma rejiminin birlikte değerlendirilmesini gerektirebilir.

Bu nedenle tapu tahsis belgesinden TOKİ konutuna dönüşen taşınmazlarda mal rejiminin tasfiyesi, katkı payı, değer artış payı ve katılma alacağı bakımından 01.01.2002 tarihi kritik bir ayrım noktasıdır.

1. 2002 Öncesi ve Sonrası Mal Rejimi Neden Önemlidir?

Türk hukukunda eşler arasındaki yasal mal rejimi bakımından 01.01.2002 tarihi temel bir dönüm noktasıdır.

4722 sayılı Türk Medeni Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10. maddesi uyarınca kural olarak;

• 01.01.2002 tarihine kadar eşler arasında 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi m. 170 gereğince mal ayrılığı rejimi,

• 01.01.2002 tarihinden itibaren ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 202 gereğince edinilmiş mallara katılma rejimi

uygulanmaktadır.

Dolayısıyla 2002’den önce evlenen eşler bakımından bütün evlilik süresinin tek bir mal rejimine tabi olduğu kabul edilemez.

Bir taşınmazın edinim süreci 2002 yılının öncesine ve sonrasına yayılmışsa, hangi ödemenin hangi mal rejimi döneminde gerçekleştirildiğinin belirlenmesi tasfiye hesabı açısından önem taşır.

2. Tapu Tahsis Belgesinden TOKİ Dairesine Dönüşen Taşınmazlarda Sorun Nedir?

Uygulamada özellikle eski gecekondu bölgelerinin kentsel dönüşüme girmesi sonucunda karmaşık bir edinim zinciri ortaya çıkabilmektedir.

Tipik bir olayda;

• Hazine arazisi üzerinde gecekondu niteliğinde bir yapı bulunmakta,

• yapı veya arazi için tapu tahsis belgesi alınmakta,

• belediye nezdinde çeşitli tahsis, terk ve mahsup işlemleri gerçekleştirilmekte,

• daha sonra bölge kentsel dönüşüm kapsamına alınmakta,

• TOKİ veya ilgili idare tarafından yeni bir bağımsız bölüm tahsis edilmekte,

• eski yapı ve tahsis hakkının değeri yeni konut bedelinden mahsup edilmekte,

• kalan bedel ise taksitler halinde ödenmektedir.

Bu süreçte eski gecekondu veya tapu tahsis hakkının ekonomik değeri 2002 öncesinde, TOKİ konutuna ilişkin ödemelerin önemli bir bölümü ise 2002 sonrasında ortaya çıkmış olabilir.

Bu durumda taşınmazın yalnızca tapuda hangi tarihte ve hangi eş adına tescil edildiğine bakılması yeterli olmayabilir.

3. 01.01.2002 Öncesinde Edinilen Haklar Nasıl Değerlendirilir?

01.01.2002 tarihinden önce eşler arasında kural olarak mal ayrılığı rejimi geçerlidir.

Bu nedenle gecekondunun inşası, tapu tahsis belgesinin alınması ve eski yapının ekonomik değerinin oluşması gibi işlemlerin hangi tarihte gerçekleştiği araştırılmalıdır.

Örneğin belediye tarafından yapılan hesaplamada eski yapı, enkaz bedeli ve tapu tahsis hakkının yeni TOKİ konutunun bedelinin %50,08’ine karşılık geldiğinin belirlenmesi halinde, bu oranın hangi dönemde ve hangi eşin katkısıyla meydana geldiği ayrıca değerlendirilmelidir.

Mal ayrılığı rejiminde eşlerden birinin diğer eş adına bulunan bir malvarlığı değerinin edinilmesine yaptığı parasal katkı, sonraki dönemdeki katılma alacağı sisteminden farklı esaslara tabidir.

Bu nedenle 2002 öncesi dönemde gelir durumu, çalışma hayatı, ödeme belgeleri, banka kayıtları, tapu tahsis belgeleri, belediye kayıtları, yapının edinim ve inşa süreci ile eşlerin somut katkıları önem taşır.

4. Ev Hanımı Olan Eşin 2002 Öncesi ve Sonrası Hakları Aynı mıdır?

Hayır. Bu noktada 01.01.2002 öncesi ve sonrası dönemlerin birbirinden ayrılması özellikle önemlidir.

Eski mal ayrılığı rejiminde katkı payı talep eden eşin, diğer eşin malvarlığına parasal veya para ile ölçülebilir somut bir katkısını ortaya koyması gerekir.

Buna karşılık edinilmiş mallara katılma rejiminde katılma alacağı kanundan kaynaklanmaktadır. Bu nedenle eşin katılma alacağı elde edebilmesi için mutlaka gelir sahibi olması veya taşınmazın satın alınmasına doğrudan para vermiş olması gerekmez.

Dolayısıyla bir eşin çalışmaması veya ev hanımı olması, 2002 sonrasında edinilmiş mal niteliğindeki değerler bakımından katılma alacağı hakkını tek başına ortadan kaldırmaz.

5. 01.01.2002 Sonrasında Yapılan TOKİ Ödemeleri Nasıl Değerlendirilir?

Taşınmazın edinim bedelinin bir bölümü 01.01.2002 sonrasında ödenmişse bu ödemelerin edinilmiş mallara katılma rejimi bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Örneğin eski gecekondu, tapu tahsis hakkı ve enkaz bedelinin toplam konut bedelinin %50,08’ini oluşturduğunu; kalan %49,92’lik kısmın ise 2002 sonrasında ödendiğini varsayalım.

Bu durumda 2002 sonrasında gerçekleştirilen ödemelerin kaynağı ve hukuki niteliği incelenerek taşınmazın bu bölümünün edinilmiş mal hesabına dahil olup olmadığı belirlenmelidir.

TMK m. 222/3 uyarınca bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir.

Bu nedenle kişisel mal iddiasında bulunan tarafın bu iddiasını somut delillerle ortaya koyması önem taşır.

6. Katkı Payı, Değer Artış Payı ve Katılma Alacağı Arasındaki Fark Nedir?

Mal rejiminin tasfiyesi davalarında en sık karıştırılan konulardan biri katkı payı, değer artış payı ve katılma alacağı kavramlarıdır.

Katkı Payı Alacağı

Esas olarak 01.01.2002 öncesindeki mal ayrılığı rejimi döneminde eşlerden birinin diğer eşin malvarlığına yaptığı somut katkının karşılığının talep edilmesiyle ilgilidir.

Değer Artış Payı Alacağı

TMK m. 227 kapsamında eşlerden birinin diğer eşe ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına karşılıksız ya da uygun bir karşılık almaksızın katkıda bulunması halinde gündeme gelir.

Katkıda bulunan eş, tasfiye sırasında malda meydana gelen değer artışından katkısı oranında pay talep edebilir.

Katılma Alacağı

Katılma alacağı ise edinilmiş mallara katılma rejiminin temel sonucudur.

TMK m. 231 kapsamında hesaplanan artık değer üzerinden diğer eşin TMK m. 236 uyarınca sahip olduğu alacak hakkıdır.

Katılma alacağı için eşin söz konusu malın satın alınmasına doğrudan maddi katkı yaptığını ispatlaması gerekmez.

7. Değer Artış Payı Alacağı Nasıl Hesaplanır?

Mal rejiminin tasfiyesinde tasfiyeye konu malvarlığının değerinin belirlenmesi temel aşamalardan biridir.

TMK m. 235 kapsamında edinilmiş malların tasfiye anındaki değerleri esas alınır.

Örneğin bağımsız bölümün tasfiye hesabında esas alınacak rayiç değerinin 3.250.000 TL olduğu ve taşınmaz değerinin %50,08’lik kısmının değer artış payı hesabına esas oluşturduğu varsayılırsa:

3.250.000 TL × %50,08 = 1.627.600 TL

örnek hesaplaması ortaya çıkmaktadır.

Ancak gerçek bir uyuşmazlıkta bu oran doğrudan varsayımla belirlenemez. Katkının kaynağı, tarihi, niteliği ve taşınmazın edinim süreci dosyadaki deliller çerçevesinde ayrıca tespit edilmelidir.

8. Katılma Alacağı Nasıl Hesaplanır?

Aynı örnekte taşınmazın %49,92’lik kısmının edinilmiş mallara katılma rejimi dönemine ait olduğu ve başkaca bir denkleştirme, eklenecek değer veya borç bulunmadığı varsayılırsa:

3.250.000 TL × %49,92 = 1.622.400 TL

Bu tutarın yarısı:

1.622.400 TL ÷ 2 = 811.200 TL

olmaktadır.

Buna göre örnek hesaplamada:

Değer Artış Payı Alacağı: 1.627.600 TLKatılma Alacağı: 811.200 TLToplam: 2.438.800 TL

Buradaki rakamlar yalnızca hesaplama yöntemini göstermek amacıyla oluşturulmuş örnek değerlerdir. Her somut olayda taşınmazın edinim şekli, ödeme tarihleri, kişisel mal katkıları, borçlar ve diğer tasfiye unsurları ayrıca değerlendirilmelidir.

9. Mal Rejiminin Tasfiyesinde Evin Hangi Tarihteki Değeri Esas Alınır?

Mal rejimi davalarında taşınmazın yıllar önceki satın alma bedeli ile tasfiyede esas alınacak değeri birbirinden farklıdır.

Tasfiyeye konu malın mal rejiminin sona erdiği tarihteki durumu dikkate alınmakla birlikte, değerleme bakımından tasfiye tarihindeki sürüm değeri önem taşımaktadır.

Uygulamada bu nedenle bilirkişilerden taşınmazın güncel veya karar tarihine en yakın rayiç değerinin belirlenmesi istenmektedir.

Özellikle uzun yıllar süren davalarda bu ayrım alacak miktarı üzerinde önemli sonuçlar doğurabilir.

10. Eşlerden Birinin Ölmesi Halinde Mal Rejimi Tasfiyesi Yapılır mı?

Evet. Mal rejiminin sona ermesi yalnızca boşanma halinde gündeme gelmez.

Eşlerden birinin ölümü de mal rejiminin sona ermesine yol açar.

Bu durumda öncelikle eşler arasındaki mal rejiminden doğan alacakların belirlenmesi, ardından terekenin miras hukuku hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerekir.

Bu ayrım özellikle çocuk bulunmayan evliliklerde önem kazanabilir. Eşlerin daha sonra farklı tarihlerde vefat etmeleri halinde mal rejiminden kaynaklanan alacaklar kardeşler, yeğenler veya diğer mirasçılar arasında görülen uyuşmazlıkların konusu haline gelebilir.

11. Katılma Alacağı ve Değer Artış Payı Mirasçılara Geçer mi?

Mal rejiminin tasfiyesi sonucunda ortaya çıkan katılma alacağı ve değer artış payı kural olarak şahsi nitelikte para alacaklarıdır.

Bunlar doğrudan taşınmaz üzerinde belirli oranda mülkiyet hakkı meydana getirmez.

Alacak hakkı sahibi eşin ölmesi halinde mal rejiminden kaynaklanan para alacağı terekeye dahil olur ve mirasçılara intikal edebilir.

Borçlu eşin ölmesi halinde ise mal rejiminden kaynaklanan borcun tereke borcu olarak değerlendirilmesi gündeme gelir.

Dolayısıyla bu tür davalarda mal rejimi hükümleri ile miras hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

12. Tapu Tahsis Belgesi Mal Rejimi Davasında Neden Önemlidir?

Tapu tahsis belgesi her ne kadar doğrudan tapu sicilindeki mülkiyet hakkıyla aynı hukuki niteliğe sahip olmasa da özellikle gecekondu dönüşüm süreçlerinde önemli bir ekonomik değerin kaynağını oluşturabilir.

Eski yapının veya tahsis hakkının daha sonra TOKİ konutunun edinim bedelinden mahsup edilmesi halinde, bu hakkın ne zaman ve hangi kaynakla elde edildiğinin belirlenmesi mal rejimi hesabını doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle yalnızca nihai tapu kaydının incelenmesi yeterli olmayabilir.

Belediye ve TOKİ kayıtlarının geriye doğru incelenerek taşınmazın ekonomik ve hukuki edinim zincirinin ortaya çıkarılması gerekir.

13. TOKİ ve Kentsel Dönüşüm Dosyalarında Hangi Belgeler Önemlidir?

Bu tür uyuşmazlıklarda özellikle;

• tapu tahsis belgesi,• belediye encümen kararları,• takdir ve uzlaşma komisyonu kayıtları,• enkaz bedeli hesaplamaları,• TOKİ sözleşmeleri,• borçlandırma belgeleri,• taksit ve ödeme kayıtları,• banka kayıtları,• tapu kayıtları ve tedavülleri,• eşlerin çalışma ve gelir durumunu gösteren belgeler

önem taşımaktadır.

Amaç, yeni bağımsız bölümün ekonomik değerinin hangi bölümünün 01.01.2002 öncesinde, hangi bölümünün sonrasında oluştuğunu mümkün olduğunca somut biçimde ortaya koymaktır.

14. Mal Rejiminin Tasfiyesi Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Mal rejiminin tasfiyesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar aile hukukuna ilişkin uyuşmazlıklardır.

Bu nedenle 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun çerçevesinde Aile Mahkemeleri görev alanına girmektedir.

Uyuşmazlığın eşlerin ölümünden sonra mirasçılar arasında görülmesi, talebin dayanağının eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesi olması halinde hukuki niteliğin ayrıca değerlendirilmesini gerektirir.

Bu nedenle davanın taraflarının mirasçı olması ile uyuşmazlığın hukuki sebebinin birbirinden ayrılması gerekir.

15. Mal Rejimi Davasında Taşınmaza İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Katılma alacağı ve değer artış payı kural olarak para alacağı niteliğindedir.

Bu nedenle doğrudan taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalar ile mal rejiminden kaynaklanan para alacağı davalarının ihtiyati tedbir bakımından birbirinden ayrılması gerekir.

Bununla birlikte taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesinin alacağın tahsilini ciddi biçimde güçleştireceğinin ileri sürüldüğü durumlarda HMK m. 389 ve devamı hükümleri çerçevesinde geçici hukuki koruma talepleri gündeme gelebilir.

Somut olayın özellikleri, talebin niteliği ve yaklaşık ispat koşulu burada belirleyicidir.

Sonuç: 01.01.2002 Tarihi Mal Rejiminin Tasfiyesinde Kritik Bir Ayrım Noktasıdır

Tapu tahsis belgesine dayanan bir gecekondunun daha sonra TOKİ veya kentsel dönüşüm kapsamında bağımsız bölüme dönüşmesi halinde mal rejiminin tasfiyesi, klasik bir taşınmaz paylaşımından daha karmaşık hale gelebilir.

Özellikle taşınmazın edinim sürecinin 01.01.2002 tarihinin hem öncesine hem sonrasına yayılması, iki farklı mal rejimi döneminin birlikte incelenmesini gerektirebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca nihai tapu kaydına bakılması yerine tapu tahsis hakkının oluştuğu tarih, eski yapının ekonomik değeri, belediye tarafından yapılan mahsuplar, TOKİ borçlanmasının miktarı, ödeme tarihleri, ödemelerin kaynakları ve taşınmazın tasfiye sırasındaki rayiç değeri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle belediye encümen kararları, tapu tahsis belgeleri, TOKİ kayıtları ve ödeme belgelerinin incelenmesiyle 01.01.2002 öncesi ve sonrası edinim oranlarının belirlenmesi; katkı payı, değer artış payı ve katılma alacağının hesaplanmasında belirleyici olabilir.

Sık Sorulan Sorular

2002’den önce alınan ev boşanmada paylaşılır mı?

01.01.2002 öncesindeki dönem bakımından kural olarak eski mal ayrılığı rejimi hükümleri dikkate alınır. Ancak taşınmazın edinim sürecinin veya ödemelerinin 2002 sonrasına devam etmesi halinde her iki dönemin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Tapu 2002’den sonra alınmışsa taşınmazın tamamı edinilmiş mal mıdır?

Her durumda değil. Tapu tescil tarihi önemli olmakla birlikte taşınmazın edinim süreci, önceki haklar, kişisel mal kaynakları ve ödemelerin hangi tarihlerde gerçekleştirildiği de önem taşıyabilir.

Tapu tahsis belgesi mal rejimi hesabında dikkate alınır mı?

Tapu tahsis belgesinden kaynaklanan hakkın daha sonraki bağımsız bölümün edinilmesinde ekonomik bir değer olarak kullanılması halinde bu değerin mal rejiminin tasfiyesi bakımından incelenmesi gerekebilir.

TOKİ taksitleri katılma alacağı hesabına girer mi?

TOKİ konutunun edinimi için mal rejiminin devam ettiği dönemde gerçekleştirilen ödemeler, ödemenin kaynağı ve diğer koşullar dikkate alınarak tasfiye hesabında önem taşıyabilir.

Ev hanımı olan eş katılma alacağı talep edebilir mi?

Evet. Edinilmiş mallara katılma rejiminde katılma alacağı için eşin mutlaka gelir sahibi olması veya malın edinimine doğrudan para vermiş olması gerekmez.

Değer artış payı ile katılma alacağı aynı şey midir?

Hayır. Değer artış payı TMK m. 227 kapsamında diğer eşin malına yapılan belirli bir katkıyla bağlantılıdır. Katılma alacağı ise edinilmiş mallara katılma rejiminde artık değer üzerinden kanundan doğan bir alacaktır.

Eş öldükten sonra mirasçılar mal rejimi alacağını talep edebilir mi?

Mal rejiminden kaynaklanan para alacakları terekeye dahil olabilir. Bu nedenle koşulları mevcutsa mirasçılar tarafından ileri sürülmeleri mümkündür.

Mal rejimi davasında evin hangi değeri dikkate alınır?

Tasfiyede taşınmazın eski satın alma bedelinden ziyade kanundaki değerleme hükümleri doğrultusunda tasfiye sırasındaki sürüm değerinin belirlenmesi önem taşır.